Comprar un piso sobre plano es una alternativa por la que vuelven a apostar muchos compradores en 2022. Comprar sobre plano ofrece numerosas ventajas que te contaremos más adelante, pero adquirir un inmueble que no puedes ver en directo también hace necesario tomar más precauciones que nunca. No te preocupes, porque en este artículo te contamos todos los pasos para comprar una vivienda sobre plano.
Sin duda alguna, el principal BENEFICIO de la vivienda nueva sobre plano es el económico. En primer lugar, su precio suele ser más reducido (en torno al 10-15%) que los inmuebles ya construidos (te evitas la revalorización que se puede producir durante el periodo que dura la construcción). Por otro lado, su pago es más progresivo, ya que se va haciendo por etapas durante la construcción
Como ya te explicamos mas arriba, comprar una propiedad a estrenar tiene una serie de ventajas frente a una usada. Junto a los beneficios económicos, comprar un piso sobre plano también tiene otros desde el punto de vista práctico. El primero es que, en ocasiones, podemos efectuar modificaciones sobre el plano para adaptarlo a nuestras necesidades.
Ventajas de comprar sobre plano
De hecho, la personalización de las viviendas es una de las características que más se potencian en las nuevas promociones. No se trata de hacer una vivienda diferente para cada comprador, pero sí realizar determinados cambios en su distribución, materiales o en los acabados. Normalmente, las promotoras ofrecen diferentes alternativas : color de las paredes, tipos de suelo, equipamiento de las cocinas y baños…
Otras ventajas son la posibilidad de elegir, entre las viviendas disponibles de la promoción, las mejores viviendas o las que mejor se adapten a tus necesidades: la orientación que más te gusta, un ático con vistas, un bajo con jardín, número de habitaciones que necesitas, plaza de garaje, trastero, etc.
Consejos para comprar vivienda sobre plano
Existe una gran diferencia entre comprar una vivienda de obra nueva terminada o sobre plano. En un piso recién construido puedes ver su orientación, la distribución, los materiales, las zonas comunes… ves lo que vas a comprar. Sin embargo, cuando vas a comprar una vivienda sobre plano solo tienes como referencia el solar en el que se va a construir el edificio y los documentos aportados por el promotor (planos de la vivienda, memoria de calidades, etc.). Y la adquisición debe efectuarse antes de que se inicie la construcción y generalmente deberás esperar hasta dos años para recibir las llaves de tu casa.
Hoy te mostramos cómo comprar piso sobre plano con seguridad.
Estos son los aspectos a los que debes prestar atención y a las fases de comercialización del proyecto, porque existen 2 tipos de reserva, que serán de aplicación en función de la situación en la que se encuentre la promoción.
En pre-comercialización: existe información básica de ventas (como tipologías o calidades) y se genera lista de espera de clientes antes de pasar a la fase de comercialización.
En comercialización: con formalización de reservas y/o contratos de venta.
1.Documento de reserva en fase de pre-comercialización
a. Previo a la obtención de la licencia de obra y a la póliza de avales
Este tipo de reserva se firmará en aquellas promociones cuyo lanzamiento se inicie previo a la obtención de la licencia de obra, así como de la póliza de avales correspondiente.
En pre-comercialización: existe información básica de ventas (como tipologías o calidades) y se genera lista de espera de clientes antes de pasar a la fase de comercialización.
La cantidad varía de una promotora a otra siendo más o menos la cantidad entre 3.000 y 5.000 € + IVA de pre-reserva, a descontar del precio final del inmueble. Siempre la cantidad abonada en concepto de “pre -reserva” formará parte del precio de compraventa de la vivienda y sus anexos.
b. Devolución de cantidades entregadas a cuenta.
Este tipo de reserva no es vinculante para las partes, siendo el único caso en el que se pueden devolver las cantidades en caso de que no quiera continuar con la compra. En caso de desistimiento, deberá comunicarlo por escrito.
c. Informándome del proyecto. ¿Qué documentación tiene que estar a mi disposición?
- Escritura de la sociedad
- Escritura de apoderamiento
- Listado de intervinientes
- Modelo Pre- reserva
- Memoria Comercial
- Planos de venta
- Forma de pago
- Información de tributos
- Nota Simple del suelo
2. Documento de reserva en fase de comercialización
Este tipo de reserva se comienza a firmar una vez obtenida la correspondiente licencia de obras y a su vez, la póliza de avales para el afianzamiento de cantidades. En este caso, la cantidad entregada como reserva lleva repercutido el IVA, el plazo máximo de la reserva será de 10 días y se dejará fijada la fecha de firma del contrato privado en el mismo documento.
Al contrario que el documento de reserva en pre- comercialización, al ser un documento vinculante no se devuelven cantidades.
En el caso de proyectos llave en mano, el plazo máximo será de 30 días y se dejará marcada también la fecha máxima en este caso para firma de escritura pública de compraventa.
Junto con la reserva, firmarás además como documentos adjuntos:
▶ Forma de pago
▶ Plano de la vivienda.
▶ Plano de planta sótano con garaje y trastero marcado.
▶ Memoria de calidades.
▶ Plano de situación.
▶ Certificado energético.
La reserva tiene que estar firmada por todos los titulares que intervengan en la operación.
En el caso de parejas solteras o matrimonios en Separación de Bienes, hay que especificar el porcentaje de compra siempre que sea distinto al 50%.
LA ENTREGA y la firma de la escritura
¿Cuándo se firma la Escritura de Compraventa?
Una vez concluyan los plazos de finalización de obra establecidos, la Dirección Facultativa de la misma firmará el Acta de finalización de Obra, a partir de ahí solicitaremos la LPO y con esta solicitud tramitamos a su vez la Cedula de habitabilidad, si fuera exigida por el Ayuntamiento correspondiente. Tras realizarse las inspecciones técnicas correspondientes y las inscripciones jurídicas necesarias, iniciaremos los trámites para proceder a la firma de Escritura de Compraventa. En todo momento estaremos en contacto contigo a través de nuestras vías de comunicación para indicarte los plazos de inicio de la entrega.
Documentación necesaria para la firma
Para proceder a la entrega de la vivienda, el promotor debe disponer de documentación y autorizaciones administrativas que establezcan que según la ley la vivienda es habitable. Será necesario:
▶ Cédula de habitabilidad que exigen algunos Ayuntamientos.
▶ Licencia de primera ocupación (LPO)
▶ Boletines suscritos con las empresas suministradoras de los servicios básicos (electricidad, agua, gas y teléfono)
▶ Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación terminada (obra nueva, división horizontal y acta de terminación de obra),
▶ Seguro Decenal.
▶ Estatutos de la Comunidad.
▶ Certificado de Calificación Energética de edificio terminado.
El comprador deberá disponer de la siguiente documentación para la firma:
▶ DNI/ NIE en vigor (original).
▶ Justificantes de pago de reserva, contrato y reformas,
si procede.
▶ Capitulaciones matrimoniales (en caso de separación de bienes).
▶ Avales originales de las cantidades entregadas a cuenta.
▶ Número de cuenta bancaria para la Administradora de la Comunidad de Propietarios, donde se va a domiciliar provisión de fondos y primera cuota de comunidad.
▶ Cheque bancario a nombre de la sociedad que corresponda en cada promoción por el importe total pendiente de pago al momento de la escritura.
▶ Tras la aprobación de la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se produce un nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, y a este respecto, serán gastos a pagar por el banco: los de gestoría, Registro de la Propiedad, Notaría, AJD y su copia de la escritura; y a pagar por el cliente: la tasación y su copia de la escritura.
▶ Adicionalmente, el banco se obliga a facilitar al prestatario (o cliente) la información precontractual del préstamo inmobiliario con 10 días de antelación a la formalización de la escritura pública de préstamo, que deberá ser comprobada por el Notario que vaya a autorizar dicha escritura, haciéndolo constar en una Acta previa que será gratuita y deberá firmarse
por el Notario junto con el cliente a quien deberá asesorar, al menos, el día anterior a la firma de la escritura
¿Qué documentación me van a entregar?
En el acto de firma de la Escritura de Compraventa, el promotor hará entrega de la documentación a continuación detallada que necesitarás ya como propietario de la misma:
▶ Licencia de Primera Ocupación (LPO)
▶ Cédula de Habitabilidad, en su caso.
▶ Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.
▶ Certificado calificación energética.
▶ Boletines para contratar suministros.
▶ Copia del Seguro decenal.
▶ Copia de Estatutos de la Comunidad.
▶ Planos de instalaciones.
▶ Manuales y garantías de los electrodomésticos, si se dispone de ellos.
Si quieres comprar una vivienda sobre plano , aquí te dejamos esta nueva promoción:
