03 Nov ¿Cuándo es necesaria la firma de los cónyuges al comprar o vender una vivienda?

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¿Es suficiente la firma de uno solo de los cónyuges para comprar o vender un piso?

 

A la hora de comprar o vender los matrimonios tienen que mirar muy bien el papeleo ¿Cuándo es necesaria la firma de los cónyuges al comprar o vender una vivienda?

Al casarse la mayor parte de las comunidades autónomas cuentan con el régimen de gananciales como régimen económico por defecto, salvo en el caso de Cataluña, Baleares, Navarra, Aragón y algunas zonas del País Vasco.

 

 

 

A la hora de comprar

¿QUÉ OCURRE SI QUIERE COMPRAR UN PISO SOLO UNO DE LOS CÓNYUGES?

 

Si cuando nos hemos casado lo hemos hecho bajo un régimen separación de bienes, los bienes que tuviese cada uno antes de casarse serán propiedad de cada uno. Y si uno de los dos quiere comprarse una casa, lo puede hacer sin el consentimiento ni la firma de la pareja, salvo que quiera que la vivienda esté en proindiviso.

 

En caso de estar casados en régimen de gananciales también es posible que cualquiera de los dos compre una vivienda sin la firma del otro. Para eso debe constar por escrito el régimen de gananciales y que la compra se hace con carácter ganancial, es decir, que el inmueble es propiedad de ambos esposos.

 

Pero si la compra de la casa se hace con dinero privativo de uno de los cónyuges y así se acredita, entonces el inmueble será privativo, tal y como ha dejado establecido el Tribunal Supremo. En concreto, el Supremo estima que, tras un divorcio, y consecuentemente la liquidación de gananciales (es cuando se hace el reparto), los bienes adquiridos por los esposos serán gananciales si consta la voluntad de ambos de atribuir carácter ganancial al bien adquirido. No obstante, si uno de los cónyuges acredita que el precio se pagó con fondos privativos, tendrá derecho a exigir al otro que le reintegre el importe actualizado, es decir, derecho de reembolso a su favor. Esto significa que tendrá un crédito a su favor frente a la sociedad de gananciales que deberá tenerse en cuenta al liquidarla, pudiendo recuperar el dinero que pagó por la casa y actualizado.

 

Si el matrimonio quiere una hipoteca, por norma general el banco pide que el matrimonio completo este presente en la firma aunque estén casados en gananciales.

 

 

Y si una de los cónyuges vende una vivienda por su cuenta.

 

” Si vas a vender tu piso: necesitas el consentimiento de tu cónyuge no propietario si es la vivienda habitual

 

Para este caso, al tener el matrimonio separación de bienes, cada uno puede hacer las gestiones por su cuenta. Sin embargo, si es la vivienda habitual de los dos si es necesaria de firma de ambos.

En caso de gananciales, lo primero que hay que ver es si la vivienda a vender tiene carácter privativo o ganancial. Si uno de los esposos recibe en herencia un piso, podrá venderlo sin el consentimiento del otro, por ser privativo del que lo vende, aunque esté casado en gananciales, salvo que dicho inmueble constituya la vivienda conyugal. Sin embargo, si la casa que se quiere vender es ganancial es necesario el consentimiento y la firma de los dos.

 

 

Y si la vivienda es la conyugal

En este caso los dos deben dar los dos consentimiento judicial independientemente del régimen económico que hayan acordado. Esto es debido a que protege por encima de todo los intereses familiares antes que los individuales.

El artículo 1.320 del Código Civil establece muy claramente que para disponer de la vivienda conyugal, aunque ésta pertenezca a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. Y ello, con independencia de cuál sea el régimen económico de su matrimonio.

 

 

Y es que en caso de no haya consentimiento, la venta de la casa podría anularse. ¿y cómo? 

 

El notario debe preguntar al vendedor si el inmueble que se transmite constituye su vivienda habitual. En tal caso, no debe autorizar la firma de la transmisión sin el consentimiento presencial o mediante un poder notarial del cónyuge no propietario. No obstante, en caso de producirse la venta ante notario sin el debido consentimiento, será el registrador de la propiedad el que deniegue la inscripción del inmueble a favor del nuevo propietario.

 

Además, no sólo se necesitará consentimiento para la venta de una casa, aunque la finalidad de la venta sea obtener el dinero suficiente para adquirir a continuación otro inmueble más amplio, mejor situado o más conveniente, sino también para las transmisiones gratuitas, como la donación, o para disponer sobre cualquier otro derecho sobre la vivienda.

 

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0 thoughts on “¿Cuándo es necesaria la firma de los cónyuges al comprar o vender una vivienda?

    • classicteam says:

      Hola Nicolas,

      Para poder responderte seria necesario saber un poco más sobre el caso, pero te voy adelantando algo de información:

      Si el inmueble que le pertenece a uno de los cónyuges es carácter privativo, adquirido antes del marimono y el cónyuge no vive en ella y no es su vivienda habitual, no es necesaria su firma.
      Si la vivienda es adquirida a lo largo del matrimonio y no hay separación de bienes, aunque no viva y sea su vivienda habitual, debe de firmar y dar su consentimiento.

      Espero te haya ayudado y si necesitas más información , quedo a tu disposición.

      Un saludo

      Adelina
      adelinam.oancea@noow.es

  • ELENA MUÑOZ ROMAN says:

    ME GUSTARÍA QUE ME ACLARASE SI ES NECESARIA LA FIRMA DE LOS DOS CONYUGES EN LA VENTA DE UN PISO QUE NO ESRESIDENCIA HABITUAL Y ES EN GANANCIALES. sI FUERA NECESARIA Y UNO DE LOS CONYUGES NO PUEDE POR RAZONES DE TRABAJO, EN ESE CASO QUE SE DEBE HACER, GRACIAS

    • classicteam says:

      Hola,

      Si el piso pertenece a los dos esposos será necesaria la comparecencia de ambos para la venta.
      Existen muchos motivos laborales y personales que pueden impedirte acudir el día de la firma de la compraventa de un piso. Si es tu caso y no puedes asistir de forma presencial, no te preocupes, puedes recurrir a un poder notarial para vender la casa.

      ¿Qué es un poder notarial?
      Un poder notarial para vender una casa es un documento firmado ante notario que permite a una persona, que se denomina poderdante, otorgar poderes de representación a otra persona, que será el apoderado, para actuar en su nombre jurídicamente.

      Gracias a este documento, una tercera persona puede administrar y gestionar las transacciones para las que se haya cedido el poder de hacerlo.

      Tipos de poder notarial
      Según su función, existen distintos tipos de poderes. Estos son:
      Poder general: El apoderado dispone del poder sobre todo el patrimonio del poderdante. Este tipo de poder también incluye las gestiones de compraventa de inmuebles.
      Poder especial: En este caso, se le adjudica poder sobre un procedimiento jurídico en concreto, que deberá ser debidamente especificado.

      ¿Qué se necesita para hacer un poder notarial?
      Para solicitar un poder notarial solo necesitas acudir a un notario y redactar el documento. No es necesario que la persona a la que le otorgas el poder, asista, ya que es un trámite unilateral que puedes hacer tú por tu propia cuenta. Los datos que debes aportar para solicitar un poder notarial para vender una casa son:

      Documento de Identidad (DNI)
      Nombre completo de la persona autorizada
      Documento de Identidad
      Dirección
      Estado civil

      El poderdante, o persona que solicita el poder notarial puede en cualquier momento redactar un nuevo documento que anule el anterior, así el poder notarial dejará de tener validez.

      El coste para realizar un poder notarial para vender una casa oscila entre los 50 y los 100 euros.

      Un saludo

      Adelina
      adelinam.oancea@noow.es

  • Yuri TORRES GRADOS says:

    Buenos dias:
    Nos casamos el 20 de diciembre en Madrid, con el regimen de gananciales.
    Mi esposa posée un piso en Madrid, en propiedad ( Piso de proteccion cuya hipoteca se termino de pagar hace 4 o 5 anos) mi esposa firmo un contrato de intermediacion exclusiva para poder vender el piso ( el contrato se firmo el 6 de enero) la agencia aun no ha efectuado ninguna accion ( fotos, visitas, tramites, publicidad, etc), pero hemos perdido confianza pues nos anincian un precio de venta muy inferior al hablado inicialmente. El hecho que yo no firmé el contrato de intermediacion , constituye un argumento para justificar la solicitud de resiciliacion de dicho contrato?

    • classicteam says:

      Hola Yuri,

      Si la propiedad es de los dos, teneis que firmar los dos el contrato con la agencia.
      Según la ley, son nulos los contratos que se celebran en nombre de otra persona sin estar autorizado por ésta o ser su representante legal, a no ser que esa otra persona ratifique el contrato.

      Por lo tanto debería de informar a la inmobiliaria en question, que usted como propietario no está de acuerdo con la venta y hacerlo mediante un burofax, para dar por terminado dicho contrato y dejar constancia de que sin su firma el contrato es nulo.

      Ahora bien, lo que hay que saber es si los trámites de descalificación los realiza la inmobiliaria o vosotros. Si los realiza la inmobiliaria y han empezado a gestionar el trámite, lo que deberiais de hacer es pedir que se ponga el precio de venta que se firmó en contrato, en ningún caso pueden publicitar la propiedad con un precio inferior al pactado por contrato.

      Espero que te haya ayudado! Y para cualquier otra cuestión quedamos a tu disposición.

      Un saludo

      Adelina
      adelinam.oancea@noow.es

  • JUAN CORONADO says:

    Hola, buenas;
    Estoy casado en régimen de bienes gananciales aunque la casa solo está escriturada a mi nombre.
    Pregunta:
    Puedo vender la casa sin el consentimiento de mi esposa aunque y evidentemente el beneficio recibido tras la venta se reparta en partes iguales?
    Gracias.

    • Hola Juan,

      Si vas a vender tu vivienda: necesitas el consentimiento de tu cónyuge no propietario, si es la vivienda habitual.

      Art. 1320.1 del Código Civil: “Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial…”

      La intervención de su mujer en la escritura no es en calidad de vendedora, sino solo para consentir la venta, en la medida en que afecta al hogar familiar.

      Si no se trata de su vivienda habitual, entonces bastará con que usted lo manifieste al notario y ella no tendrá que comparecer. Pero ojo, porque si hace esta manifestación para evitar que ella vaya, la compraventa será anulable y/o le podrán reclamar a usted los perjuicios que haya causado a su mujer. Si el comprador lo es de buena fe y no sabía que la casa era vivienda familiar, la venta no será anulable, pero usted tendrá que indemnizar a su mujer; y si el comprador lo conociera, entonces la compraventa podrá anularse a instancia de su esposa.

  • Coloma Casals says:

    Hola buenos dias
    Si estoy casada en regimen de separacion de bienes y quiero adquirir una vivienda VPO, con mis propios ingresos; ademas no hay hijos en comun.
    Que connotaciones puede llevar esto: Puedo comprar sola? mi esposo debe hacer algun documento?…
    Gracias

    • classicteam says:

      En España, si estás casada en régimen de separación de bienes y deseas adquirir una vivienda de protección oficial (VPO) con tus propios ingresos, generalmente puedes comprar la vivienda por tu cuenta sin requerir la intervención directa de tu esposo. Bajo el régimen de separación de bienes, cada cónyuge es propietario y administra por separado sus activos y ganancias.

      Sin embargo, es importante tener en cuenta que las leyes y regulaciones pueden variar según la comunidad autónoma en España, y algunas comunidades pueden tener requisitos adicionales o particularidades en relación con la adquisición de una vivienda VPO. Por lo tanto, te recomendaría que consultes con un profesional legal o notario en tu comunidad autónoma específica para obtener asesoramiento y conocer los requisitos exactos que se aplican en tu caso.

      Además, es posible que necesites cumplir con ciertos criterios de elegibilidad establecidos para las viviendas VPO, como límites de ingresos, requisitos de residencia o prioridades específicas en la asignación de estas viviendas. Estos requisitos pueden variar según la comunidad autónoma y el programa de viviendas VPO correspondiente. Por lo tanto, es esencial que te informes sobre los criterios de elegibilidad específicos para poder adquirir una vivienda VPO.

  • Estoy casado en bienes gananciales. Estamos separados no legalmente. Voy a comprarme una casa.¿ Puedo comprarme una casa a mi nombre si la otra parte está de acuerdo? ¿Como afecta a la declaración de la renta? Porque saldrá que tenemos dos casas, aunque a partir de cierta fecha la vivienda habitual mía será la que compre.
    Gracias

    • classicteam says:

      Si estás casado en régimen de bienes gananciales y te encuentras separado, pero no legalmente, puedes comprar una casa a tu nombre si la otra parte está de acuerdo. Bajo el régimen de bienes gananciales, los cónyuges comparten los bienes adquiridos durante el matrimonio, por lo que la compra de una casa durante el matrimonio podría considerarse un bien ganancial.

      Sin embargo, si ambos cónyuges están de acuerdo en que la casa se adquiera únicamente a tu nombre y no se considere un bien ganancial, pueden formalizar un acuerdo en forma de escritura pública o acuerdo privado ante notario. Este acuerdo debe especificar claramente que la propiedad será exclusivamente tuya y no formará parte de los bienes gananciales del matrimonio.

      Te recomendaría consultar con un profesional legal, como un abogado o notario.

  • Buenos días. Mi marido y yo estamos vendiendo nuestra vivienda habitual para comprarnos una casa nueva. El piso que estamos vendiendo es 100% propiedad de mi marido (así consta en el registro de la propiedad) dado que lo compró 7 años antes de casarnos. Los últimos 6 años de hipoteca se pagaron siendo matrimonio en gananciales, aunque no sabemos a ciencia cierta si es una información relevante en este caso. Entendemos que, si no se cambia la titularidad en el registro de la propiedad, la situación será la mencionada y mi marido será el único titular de la vivienda a todos los efectos de impuestos.
    Nuestra primera consulta es respecto a los contratos de arras y de compraventa del piso en venta, que es, como digo, nuestra vivienda habitual. ¿Deberían incluir cláusulas que reflejen nuestra situación y eviten problemas con hacienda? Entendemos que el piso lo vende mi marido como único propietario, pero con el “consentimiento” mío como su mujer. Por ello, entendemos que yo también debería firmar ambos contratos. ¿Es eso cierto? ¿Qué fórmula legal es la correcta?
    Otra duda que tenemos está relacionada con la posibilidad de invertir la plusvalía de la venta del piso en la compra de la casa nueva (vivienda habitual), a realizar el mismo año de la venta anterior. Aunque la correspondiente “plusvalía” sea un bien privativo de mi marido (al menos eso creemos por lo expuesto anteriormente), la nueva casa se compra en gananciales (al 50 %).
    En relación a dicha compra, primero quisiéramos saber si ¿es posible incluir en el contrato de compra de la casa nueva que, para su pago, se utiliza un bien privativo de mi marido por el montante total de la plusvalía de la venta de la vivienda habitual anterior?, ¿ello eximiría del pago de los correspondientes impuestos en el IRPF?, ¿existen otras alternativas a efectos de impuestos como definir capitulaciones en el contrato de compra? ¿Qué pros y contras tendrían?
    Por otra parte, ¿de no ser factibles las alternativas anteriores, mi marido debe considerar en sus impuestos IRPF que el máximo para desgravar sería la mitad del total del coste de la vivienda?
    En relación a esto último, según leemos en internet el montante “posible” para desgravar en el IRPF corresponde al total (con consideración del número de propietarios) de la vivienda nueva. Esto independientemente de si se pide un préstamo para su compra. Esto es, el préstamo (sea bancario o personal) no se restaría del coste de la vivienda a efectos de una posible desgravación de impuestos relacionada con el cambio de vivienda habitual. ¿Es eso cierto? Muchas gracias. Un saludo.

    • classicteam says:

      Hola Anna,

      En primer lugar, si la vivienda es de su marido el que vende es su marido y fiscalmente es el el que debe liquidar impuestos.
      Con la compra de otra vivienda para 1º residencia, no tendrías que pagar plusvalía fiscal ya que se considera reinversión. La nueva propiedad se puede comprar a nombre de los 2 y podéis poner el porcentaje según vuestra conveniencia o según el porcentaje de dinero que aporte cada uno. Para que su marido no tenga que pagar plusvalía fiscal por el beneficio de la venta, tendría que reinvertir el 100% de la ganancia.
      La plusvalía municipal, se paga siempre que no vendais en pérdida. No obstante te recomiendo que consultes con un asesor o gestor.

  • Hola estoy casada en separación de bienes me separe hace 18 meses pero no divorciada .me quiero comprar un piso y en el banco me piden que mi marido se haga una cuenta en su banco , me firme un consentimiento para que me pueda comprar el piso y que tiene que estar en la firma de la hipoteca todo eso porque dicen va a ser también su vivienda habitual cuando no es asi.
    Gracias

    • classicteam says:

      Hola Nico,

      En un régimen de separación de bienes, cada cónyuge tiene el derecho de administrar y disponer de sus propios bienes de manera independiente.
      Dicho esto, en muchos casos, si estás casada en régimen de separación de bienes y deseas comprar un piso únicamente a tu nombre, por lo general no debería ser necesario que tu marido firme o consienta la compra. Bajo este régimen, tus bienes y finanzas son separados de los de tu cónyuge, lo que significa que puedes adquirir propiedades y asumir responsabilidades financieras de manera independiente.

      Si te has separado de tu esposo y estás en proceso de separación legal o divorcio, es importante tener en cuenta lo siguiente:

      Estado legal de la separación: Si te has separado legalmente o estás en proceso de divorcio, es probable que exista un acuerdo o una orden judicial que establezca la división de bienes y las responsabilidades financieras. Este acuerdo o orden judicial determinará cómo se manejan los asuntos financieros durante la separación y puede influir en la compra de un nuevo piso.

      Documentación y consentimiento: En muchos casos, si estás legalmente separada o en proceso de divorcio, no será necesario que tu esposo firme o consienta la compra de un piso a tu nombre. Sin embargo, puede ser necesario presentar documentación legal, como una orden judicial de separación o un acuerdo de divorcio, que demuestre tu estado legal y tus derechos sobre los bienes.

      Asesoramiento legal: Te recomendaría buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho familiar.

      Esperamos haberte sido útiles y parra cualquier otra consulta quedamos a tu disposición.

      Un saludo.

      Adelina Mª Oancea

  • Daniel Gomez de Aguero says:

    Buenas tardes, mi mujer y yo nos estamos separando (régimen gananciales), durante el matrimonio sus padres compraron una vivienda que ha constituido nuestro domicilio familiar, poniendo dicho inmueble 100% a su nombre. ¿Tengo algún derecho sobre dicho inmueble, o puede echarme de la casa sin más?. Gracias por su respuesta

    • classicteam says:

      En el caso del régimen de gananciales, por lo general, los bienes adquiridos durante el matrimonio se consideran propiedad de ambos cónyuges, incluyendo la vivienda familiar. Sin embargo, existen excepciones, como cuando un bien se adquiere a través de una donación o herencia específica para uno de los cónyuges.

      En relación con la vivienda que mencionas, si fue adquirida por los padres de tu esposa y está registrada únicamente a su nombre, podría ser considerada un bien propio de tus suegros y no estaría sujeta a la división de bienes en caso de separación. En este caso, es posible que no tengas derechos de propiedad sobre dicho inmueble.

      Sin embargo, es importante tener en cuenta que los detalles específicos de tu situación, incluyendo las leyes aplicables en tu jurisdicción y cualquier acuerdo prenupcial que pudieras tener, pueden influir en tus derechos. Por lo tanto, es recomendable que busques asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho de familia en tu país para obtener una evaluación precisa de tus derechos y opciones en relación con el inmueble familiar durante el proceso de separación.

      Recuerda que esta información es solo orientativa y no reemplaza el asesoramiento legal profesional.

  • Hola,
    Estoy casada en gananciales y quiero vender un terreno que compré al contado 4 años antes de casarme. ¿Necesito la firma de mi esposo para venderlo? Gracias

    • classicteam says:

      En España, bajo el régimen de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio son considerados gananciales y requieren el consentimiento de ambos cónyuges para ser vendidos.

      Sin embargo, los bienes adquiridos antes del matrimonio o aquellos que se obtengan por donación o herencia específica para uno de los cónyuges se consideran bienes privativos y no están sujetos a la misma restricción.

      En tu caso, si adquiriste el terreno al contado 4 años antes de casarte, se consideraría un bien privativo, ya que fue adquirido antes del matrimonio. Como tal, no necesitarías la firma de tu esposo para venderlo, ya que se consideraría tu propiedad exclusiva.

      Recuerda que esta información es solo orientativa y no reemplaza el asesoramiento legal profesional.

  • Miguel Ángel says:

    Buenas tardes,
    Me encuentro casado, pero voy a cambiar el régimen a “separación de bienes”, para realizar la compra de una vivienda y préstamo hipotecario como único propietario. Una vez que haga la separación de bienes ante notario, ¿es necesario el que mi pareja tenga que firmar algún tipo de documento para que yo realice la compra?
    Un saludo y gracias de antemano.

    • Buenas tardes,

      La separación de bienes en España implica que cada cónyuge mantiene la propiedad y gestión de sus bienes de forma independiente, y no se necesita el consentimiento del otro cónyuge para realizar transacciones con sus propios bienes.

      Sin embargo, en el contexto de la compra de una vivienda y la obtención de un préstamo hipotecario, pueden surgir consideraciones adicionales. Aunque legalmente no necesitas el consentimiento de tu pareja para adquirir la propiedad como único propietario después de la separación de bienes, algunos bancos pueden requerir su firma o al menos su consentimiento para aprobar la hipoteca, especialmente si se toman en cuenta los ingresos y la situación financiera conjunta.

      Te recomendaría que consultes con el notario que lleva a cabo la separación de bienes y también con la entidad financiera que otorgará el préstamo hipotecario. De esta manera, podrás asegurarte de cumplir con todos los requisitos y procedimientos necesarios para la compra de la vivienda sin problemas legales o financieros.

      Recuerda que las normativas y prácticas pueden variar, por lo que es esencial obtener asesoramiento específico de profesionales del derecho y de la banca en tu área.

  • Estoy casado en bienes gananciales . Recientemente la madre de mi mujer ha fallecido. su padre también falleció hace años. Son 2 hermanos y han heredado 2 viviendas
    Su hermano no queria ninguna y han llegado a un acuerdo de comprarle el 50 % de esas 2 viviendas
    Hemos comprado las 2 viviendas con el dinero de ambos
    En caso de separación o divorcio , esas viviendas son solo suyas ? O también son bienes gananciales ?

    • En España, el régimen de bienes gananciales implica que durante el matrimonio, todos los bienes adquiridos por cualquiera de los cónyuges se consideran propiedad común, a menos que se haya establecido lo contrario en un acuerdo prenupcial. Sin embargo, en el caso específico de herencias, existe una excepción.

      La jurisprudencia española considera que las herencias recibidas por uno de los cónyuges durante el matrimonio no se incluyen automáticamente en los bienes gananciales. Las herencias y donaciones se consideran bienes privativos, a menos que se haya realizado algún acto que indique la voluntad de convertirlos en bienes comunes.

      En tu caso, si las viviendas heredadas fueron compradas con dinero de ambos cónyuges durante el matrimonio, podrían considerarse bienes gananciales. Sin embargo, dado que se trata de una herencia, es fundamental verificar cómo se gestionó la herencia y si se tomó alguna medida para convertir esos bienes en gananciales o mantenerlos como privativos.

      Si se realizó algún acto que indique la voluntad de mantener esas propiedades como privativas de tu esposa, podrían ser tratadas como tales en caso de divorcio o separación. Sería recomendable consultar con un abogado especializado en derecho familiar en España para obtener asesoramiento específico sobre tu situación y asegurarte de entender completamente las implicaciones legales.

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