HERENCIAS

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¿Vas a vender tus inmuebles heredados?

Consejos para gestionar una herencia de de viviendas.

Cuidado con el tiempo, si quieres ahorrar dinero tienes fecha límite

Recibir una vivienda en herencia en España puede significar una alegría para muchos, pero para quienes no pueden asumir los gastos que implica mantener una propiedad, puede ser un verdadero quebradero de cabeza. Por esto, es común que los herederos tomen la decisión de vender el piso heredado, bien sea porque no pueden quedarse con la casa o porque quieran sacar un beneficio económico con la venta.

 

Tramitar una herencia en la Comunidad de Madrid o en España, no es algo sencillo. De hecho, resulta bastante tedioso. Si, además, a esto le sumamos la pérdida de un ser querido, varios herederos que no viven en la misma
ciudad, las relaciones entre los herederos, etc., los trámites pueden llegar a ser bastante desagradables.
Por ello, en Classic Team | NOOW nos hemos propuesto darte los mejores consejos para gestionar una herencia.

Lo primero que hay que hacer para poder vender un piso heredado en Madrid es formalizar la herencia, es decir, que todos los herederos se presenten ante el Notario con la documentación necesaria y una vez entregados todos los documentos, se firmarán las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia.

  • Testamento en el caso de tener.
  • DNI del fallecido.
  • Certificado de defunción: suele ser facilitado a la familia por la propia funeraria o se puede solicitar en cualquier oficina del Registro Civil de la Comunidad de Madrid.
  • Certificado de últimas voluntades
  • Certificado de seguros
  • Escrituras de las propiedades que posea el fallecido.
  • Valoración de las propiedades en el momento de la aceptación de la herencia. Al obtener el valor real de mercado, menos plusvalía se pagará en el momento de la venta.

 

Este impuesto es el que grava las herencias, la gestión de cada Comunidad Autónoma y el porcentaje a pagar varia de unas comunidades a otras. En el caso de la Comunidad de Madrid, si la transmisión se realiza dentro del ámbito familiar (padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho), se aplica una bonificación del 99% de la cuota del impuesto.
Es un impuesto al que deben hacer frente los herederos y se paga en la Comunidad Autónoma en la que residía el fallecido en el plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento.

Para poder vender la propiedad, primero es necesario inscribir el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y para ello hay que entregar la siguiente documentación en el registro que corresponde:

  • Escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia
  • Justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Por último, hay que realizar el pago de la plusvalía municipal, este impuesto es recaudado por cada Ayuntamiento.

Se paga sobre el incremento del valor catastral del suelo y se calcula en base al aumento del precio desde la fecha que fue adquirido hasta la fecha de la transmisión por la herencia.

La documentación que hay que presentar en Madrid es la siguiente:

  • Modelo de autoliquidación.
  • Copia simple de las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia.

Legalmente no se estipulan plazos para vender una casa heredada. Sin embargo, si hay ciertos consejos que queremos dejaros.

Si desde que se recibe la herencia la intención es vender la casa, el tiempo que tardemos en vender puede ser determinante de cara a la rentabilidad que podemos sacar con la venta y el coste de los impuestos.

 

Es importante que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones se liquide dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento, ya que podría haber recargos.

Además, el Impuesto de la Plusvalía Municipal habrá que pagarlo dos veces en el caso de que una casa heredada se venda al año de registrar la vivienda a nombre del heredero.

 

Por lo tanto, lo más recomendable es vender la propiedad antes de que pase un año, si vendemos el piso dentro del mismo año nos ahorramos pagarlo nuevamente. A efectos fiscales, para el cálculo solo se toman años completos. Realizar la venta con una inmobiliaria te pude evitar quebraderos de cabeza.

Además de los gastos fiscales que representa demorarnos en el pago de los impuestos y en la venta de la casa, tenemos que considerar los gastos fijos de mantenimiento del piso: suministros de agua, gas, luz y los pagos a la comunidad.

Estos irán creciendo a medida que pase el tiempo. Por esto, lo recomendable es que, si desde un principio se tiene previsto vender, mejor iniciar los trámites a la brevedad posible y poner el piso a la venta una vez seamos legalmente los propietarios del piso.

Si necesitas asesoramiento integral o una valoración de bienes para el reparto de una herencia, no dudes y contacta con nosotros, te asesoran de manera gratuita sin ningún compromiso.

No, quienes hayan recibido una vivienda en herencia después del 3 de septiembre de 2021 no tienen que esperar un tiempo para venderla. Este fue el cambio que introdujo la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, aunque en la teoría se diga que la aplicación de esta derogación es retroactiva, esto no es así en la práctica. Por tanto, si un heredero no forzoso (es decir, un heredero distinto de los hijos, padres o cónyuge de la persona fallecida) recibió una vivienda antes del 3 de septiembre de 2021, tendrá que esperar dos años para hacer la transmisión.

Ponemos a tu disposición nuestro servicio jurídico con atención personalizada y máxima implicación.

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Cómo vender una casa heredada entre varios hermanos.

Son muchos los motivos que pueden impulsarte a vender tu casa heredada: pagar los gastos e impuestos de la herencia, terminar con los conflictos entre herederos, preferir la liquidez para invertir en otro producto financiero…

¿Te sientes identificado con algunas de estas situaciones? ¿Existe alguna otra circunstancia que te impulse a vender tu casa heredada? A continuación te explicamos qué pasos debes seguir para tramitar la herencia y vender la vivienda.

 

Pasos para vender una casa heredada

Los pasos para vender una casa heredada pueden dividirse en 2 fases: la primera es el proceso de aceptación de la herencia y la segunda corresponde a la venta en sí misma. Te damos los detalles a continuación. Si ya has terminado de gestionar la herencia, ve directamente a la 2º fase si no CONTACTANOS, POR QUE LO TRAMITAMOS DE MANERA GRATUITA.

 
1. PASOS DE LA HERENCIA
  • Reunir los documentos
  • Aceptar la herencia
  • Impuestos de la herencia
2. PASOS DE LA VENTA
  • Registrar la vivienda
  • Vender la casa heredada
  • Pagar los impuestos

¡Ten en cuenta! La venta de una vivienda heredada puede presentar algunas dificultades, por eso te aconsejamos que busques el asesoramiento de un experto inmobiliario. Ellos pueden ayudarte tanto con la tramitación de la herencia como con la venta, incluso pueden hacer de intermediarios si no existe acuerdo entre los herederos.

EVITA DOLORES DE CABEZA

Te ayudamos!

Existen 3 formas de vender un piso heredado si un heredero se opone: la extinción de condominio, la venta del proindiviso y la división de la cosa común. Sin embargo, todas ellas implican demoras en la venta y/o pérdida de rentabilidad en la operación. Te aconsejamos que intentes llegar a un acuerdo con los otros herederos para vender en condiciones de mercado.

Sí, puedes vender tu parte de la cada heredada. Esto se conoce como venta del proindiviso y existen empresas que se dedican exclusivamente a adquirirlo. Lo que debes tener en cuenta es que venderás por un precio mucho más bajo que el que podrías obtener en condiciones normales.

Sí, vender una casa heredada sin registrar es posible, pero es una operación bastante difícil de llevar a cabo. Y es que la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad genera algunas inseguridades para el comprador, quien, por ejemplo, no puede verificar que los vendedores sean los titulares legítimos del inmueble. Además, será muy difícil para este último que el banco le apruebe una hipoteca.

Si has heredado una parte de la vivienda, tu padre o cualquier otro cotitular necesita sí o sí de tu consentimiento para poder venderla. Del mismo modo, tú no podrás vender la propiedad si el resto de propietarios no están de acuerdo.

Lo que sí puedes hacer es vender solo tu parte del inmueble o interponer una demanda judicial de división de la cosa común para que la operación se lleve a cabo por subasta pública. Sin embargo, no te aconsejamos ninguna de estas opciones, todas implican pérdida de dinero. Lo mejor siempre es llegar a un acuerdo. 

No. No es posible vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo la persona fallecida hasta que no se haga el cambio. Esto es así aunque se trate de un piso heredado por varios hermanos que era de sus padres o aunque exista un testamento.

Los honorarios de los abogados en España no están regulados por ley, por lo que el coste va a depender del profesional elegido y de la complejidad de los trámites. De manera general, los honorarios por la gestión de una herencia pueden oscilar entre los 1000 y los 5.000 euros, dependiendo del caso.

Si tu familiar ha dejado un testamento, los herederos serán los que ha indicado en su voluntad. Pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:

  • Herederos forzosos: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:

    • Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).

    • Los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos), a falta de hijos, nietos o biznietos.
    • El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.

  • Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.

Un supuesto que genera muchas dudas es la de un piso dejado en herencia sin testamento por un hermano soltero, que no tenía hijos y cuyos padres también han fallecido. En este caso, al no existir herederos directos, el piso sería heredado por los colaterales. Es decir, los hermanos, sobrinos, tíos y primos, con ese orden de prioridad

Empezaremos por lo básico. Pongamos que uno de tus familiares ha fallecido y vas a heredar todos o parte de sus bienes y obligaciones. Lo primero que te preguntarás, seguramente, es si estás obligado a aceptar esa herencia. La respuesta es no.

En estas situaciones, tienes derecho a hacer lo siguiente:

  • Aceptar la herencia: puedes aceptar todos los bienes y obligaciones que se te han legado, incluidas las deudas que tenga el fallecido.

  • Rechazar la herencia: también puedes renunciar a todos los bienes y obligaciones que te correspondían.

  • Aceptar la herencia a beneficio de inventario: en este caso, se usarán los bienes heredados para liquidar las deudas y obligaciones del fallecido y recibirás lo que haya sobrado.

Según el Código Civil, no existe un plazo máximo para aceptar una herencia, pero el plazo máximo comúnmente aceptado es de 30 años.

Tras revisar los bienes y obligaciones que te lega la persona fallecida, vamos a suponer que decides aceptar la herencia. En ese caso, tendrás que hacer frente a los gastos asociados a la aceptación. Son los siguientes:

  • Los honorarios del notario si es necesaria la intervención de este funcionario para escriturar la herencia.

  • El impuesto sobre sucesiones y donaciones, que tendrás que pagar a tu comunidad autónoma.

  • La plusvalía municipal, que es otro impuesto que tendrás que pagar a tu ayuntamiento si heredas un inmueble con un valor superior al que tenía cuando el fallecido lo compró.

  • Los honorarios del registrador si heredas bienes inmuebles, porque tendrás que inscribirlos a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

  • Las tasas y comisiones que te cobren por la emisión de certificados, actas notariales, transferencias de vehículos…

  • Los honorarios del abogado si contratas a un despacho para que te gestione la herencia.

Dependiendo de los bienes heredados y de los impuestos que se cobren en tu ayuntamiento o comunidad autónoma, estos gastos tendrán un coste menor o mayor. Según el portal CronoShare, el precio más habitual de una herencia en 2022 es de entre 7.000 y 8.000 euros, aunque el coste medio oscila entre los 2.000 y los 15.000 euros.

 

Los impuestos tendrás que pagarlos en un plazo máximo de seis meses, a contar desde la fecha de fallecimiento de la persona que te deja la herencia. Los honorarios, tasas y comisiones se pagan al emitirse la factura de cada concepto.

Como ves, la aceptación de una herencia cuesta un buen dinero. Y si te legan bienes de mucho valor, como una casa muy grande, ese precio se puede disparar. ¿Qué pasa si no tienes dinero para pagar todos estos gastos? No te preocupes: si no quieres renunciar a tu herencia, puedes pedir un préstamo para financiar su aceptación.

Dependiendo de cuánto te cueste la herencia y de cuál sea tu situación personal y económica, puedes recurrir a los siguientes créditos:

Créditos al consumo

  • Son préstamos que puedes pedir para cualquier finalidad; también para pagar los gastos de una herencia.

  • Su garantía es personal, es decir, tus bienes presentes y futuros. No tendrás que hipotecar nada ni aportar avales de otras personas.

  • Su interés medio es de alrededor del 7%, según el Banco de España.

  • Te interesan si:

    • Tienes un buen perfil financiero

    • El coste de la herencia no es excesivamente alto

Préstamos con garantía hipotecaria

  • Son los préstamos que se suelen pedir para aceptar una herencia, aunque en la práctica se pueden solicitar para cualquier finalidad.

  • Tendrás que hipotecar una propiedad, que puede ser la vivienda heredada o cualquier otro inmueble (debe estar libre de cargas).

  • Su interés medio es de en torno al 10%.

  • Te interesan si:

    • No tienes un perfil tan bueno para pedir un préstamo personal

    • La herencia te cuesta una importante suma de dinero

En ambos casos, te aconsejamos hacer números para calcular si podrás pagar las cuotas del préstamo. Recuerda que no es aconsejable pagar las mensualidades de tus deudas con más del 35% de tus ingresos mensuales netos.

Los herederos disponen de 6 meses para gestionar la herencia, este es el plazo en que Hacienda puede reclamar el Impuesto de Sucesiones. Liquidado este impuesto se puede reclamar la herencia dentro de los 30 años posteriores al fallecimiento.

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Lorem fistrum por la gloria de mi madre esse jarl aliqua llevame al sircoo. De la pradera ullamco qué dise usteer está la cosa muy malar.

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