24 Sep La compra de locales comerciales a pie de calle para su transformación en vivienda, una tendencia cada vez más habitual.

La compra de locales comerciales a pie de calle para su transformación en viviendas se ha convertido en una tendencia cada vez más habitual, sobre todo en ciudades como Madrid. Sin embargo, aunque esta opción puede ser hasta un 35 % más barata, existe algún riesgo que pueden hacerla inviable.

Este tipo de vivienda se ha puesto de moda en los últimos 4 años, fundamentalmente en los mercados más tensionados en los que los precios de la vivienda resultan prohibitivos para gran parte de la población, que ve además cómo aumenta el número de locales comerciales vacíos por cese de actividad.

LA CRISIS DEL COVID-19 ACELERARÁ ESTA TENDENCIA YA QUE CADA VEZ HAY MAS LOCALES VACIOS.

Cada vez que la situación económica empeora el cambio de locales a vivienda cobra interés y en un contexto como el actual, marcado por el COVID-19, es aún mayor ya que en los próximos meses casi el 40 % de los locales comerciales estarán vacíos y disponibles.

El comercio y muchas empresas de servicios con oficinas a pie de calle se están viendo muy penalizadas por esta crisis y en 6 meses el cierre de negocios será abrumador y las perspectivas no son nada esperanzadoras a corto plazo.

Además, la necesidad de liquidez de empresarios, autónomos o emprendedores está propiciando que muchos de estos locales cuelguen el cartel de “SE VENDE” y puedan ser adquiridos como vivienda.

Es que este tipo de anuncios, tanto en venta como en alquiler, se han incrementado casi un 20 % durante la pandemia.

VENTAJAS DE COMPRAR UN LOCAL Y TRANSFORMARLO EN VIVIENDA

EL PRECIO es la principal ya que el M2 del suelo terciario es entre un 10-20 % más barato. También supone una alta rentabilidad para los inversores, que puede llegar al 10 %. Además, en ocasiones, si el local es amplio se pueden extraer varias viviendas o diseñar una casa singular.

RENTABILIDAD, a día de hoy, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en Madrid. Incluso a la hora de vender ese mismo emplazamiento, el beneficio sería superior si es una vivienda que si es oficina, negocio o almacén.

LA REFORMA suele ser más un poco más económica y es, además, una oportunidad para crear vivienda asequible y accesible para personas con movilidad reducida.

A destacar también la altura de techos, que son espacios más abiertos que permite realizar una vivienda tipo loft en 2 alturas.

RIESGOS

El más importante de los inconvenientes es cambiar el uso de local a vivienda: debe cumplir una serie de requisitos y normativas que dependen de cada ayuntamiento y conlleva la elaboración de un proyecto técnico, dirección de obras, tasas, licencias y ejecución, lo que puede suponer un coste de hasta 900€/m2.

Condiciones para cumplir el cambio de uso

La Comunidad de Madrid exige cumplir con unos requisitos mínimos para poder transformar un local en vivienda. No todos los locales pueden ser vivienda.

  • Más de 38m2 útiles o 25m2 si va a ser un estudio
  • Altura libre de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto.
  • Debe tener más de 3 metros de fachada y 2,70 metros en el interior.
  • La cocina debe tener salida independiente de humos. También se admite campana de filtro de carbono si es eléctrica.
  • Los espacios deben contar con 8% de superficie para ventilación y un 12% para entrada de luz natural.
  • Baños y aseos interiores con extracción forzada.
  • En plantas bajo rasante se limita el uso al 25% de la superior.

Es fundamental lograr la cédula de habitabilidad en base a la normativa del Código Técnico de Edificación, requisitos que no son comunes para todas las poblaciones ni, en muchos casos, para los diferentes distritos de una ciudad, donde influyen las dimensiones mínimas, ventilación, luz o salida de humos.

Hay que tener en cuenta además que no tiene que estar prohibido por la comunidad de propietarios y que los trámites burocráticos se pueden alargar más de 15 meses.

No sólo hay que cumplir con todos los requisitos de una legislación muchas veces muy rígida, sino que además la reconversión no es inmediata, por lo que la disponibilidad de la vivienda tampoco.

EL PERFIL DEL COMPRADOR

Suelen ser personas solas, parejas o familias jóvenes, personas mayores que prefieren vivir en planta calle, inversores que compran para alquilar. Personas del mundo del arte o con conocimientos del diseño para convertirlo en una vivienda singular, sin olvidar que también es la opción elegida por personas con escasos recursos económicos.

Antes de dar el paso hay que hacer un estudio de viabilidad y, en caso de cumplir con los requisitos, se procede con el proyecto de cambio de uso. De esta forma obtendremos la licencia que nos permitirá iniciar la reforma.

Procedimiento para convertir un local en vivienda

  • El arquitecto llamará al ayuntamiento para confirmar la viabilidad del proyecto.
  • Aceptación del presupuesto y comienzo del proyecto.
  • Visita del arquitecto al local para verificar las condiciones urbanísticas.
  • Realización del proyecto de cambio de uso según normativa.
  • Presentación del proyecto en el registro y pago de las tasas.
  • Se escritura el cambio de uso ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad.

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