Un informe de tasación es un documento necesario para contratar una hipoteca. Entre otros aspectos, una tasación incluye el valor de mercado del inmueble, la superficie de la casa, los posibles errores catastrales y en las escrituras, el estado de conservación del activo, los riesgos del entorno y la adaptación a la normativa urbanística.
- La tasación es la evaluación del valor de un inmueble, que debe ser realizada por un tasador homologado por el Banco de España.
- Es un trámite importante en el proceso de compraventa de una vivienda y obligatorio para solicitar una hipoteca.
Se trata de un paso fundamental en el proceso de compraventa de una vivienda y un trámite obligatorio para solicitar una hipoteca, puesto que es uno de los factores principales que condicionan la cantidad de dinero que prestará la entidad bancaria.
De hecho, el importe de la hipoteca suele representar un porcentaje máximo del 80% sobre el valor de tasación.
Esta cantidad probablemente no coincida con el precio por el que realmente se venda un inmueble, que puede estar por encima o por debajo.
Para qué sirve una tasación hipotecaria
La tasación hipotecaria, que viene a ser la valoración de una vivienda que va a ser hipotecada, es un paso imprescindible para pedir el préstamo. Por lo tanto, es un trámite obligatorio y decisivo para iniciar cualquier transacción inmobiliaria.
Además de determinar el importe que podrá financiar, la entidad bancaria utilizará la tasación para asegurarse del valor real del inmueble en el mercado y garantizar que puede cubrir la deuda en caso de impago.
¿Quién
realiza la tasación de una vivienda?
La tasación de una vivienda debe ser realizada por empresas homologadas y supervisadas por el Banco de España e inscritas en un registro oficial para que se considere legal.
Un tasador homologado es un profesional certificado por una sociedad de tasación homologada, que puede realizar tasaciones de garantía hipotecaria (reguladas por la norma ECO).
Los tasadores no pueden realizar valoraciones homologadas por su cuenta: necesitan el respaldo y supervisión de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Los tasadores homologados son necesarios para solicitar una tasación de garantía hipotecaria; una expropiación; valorar los bienes en un proceso de ‘concurso de acreedores y, en general, para cualquier acción.
Un tasador propio es aquel que te asigna el banco al solicitar una hipoteca.
¿Quién paga los gastos de tasación?
Quien paga la tasación es la persona interesada en comprar la vivienda. La tasación de la vivienda la paga el comprador interesado en el inmueble.
La nueva ley hipotecaria, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que la mayor parte de los gastos que genera la concesión de una hipoteca corresponde a la entidad bancaria que concede el préstamo. Pero en concreto, los gastos de tasación debe asumirlos el comprador.
¿Cuánto cuesta?
En cuanto a su coste, este trámite no tiene un valor establecido por ley. Por lo tanto, no es sencillo acotar su precio, aunque suele costar entre 200 y 500 euros de media.
No obstante, cada tasadora aplica sus propias tarifas y la cantidad puede ascender incluso hasta los 700 euros. Hay distintos factores que influyen en el coste, como las dimensiones del inmueble, su ubicación geográfica y el hecho de que el tasador se vea obligado a recopilar documentación adicional.
¿Cómo se realiza la tasación de una vivienda?
El tasador visita la vivienda en persona para analizar el estado del edificio donde se encuentra, así como la zona. Luego, se fija en la superficie de la vivienda y sus características, así como la distribución y el aprovechamiento del espacio interior. Finalmente, el tasador echa un vistazo a las ventanas y su capacidad de aislamiento y a la presencia o no de ascensor.
Con toda esta información, el tasador realiza la tasación de la vivienda estudiando el mercado de inmuebles a la venta en la zona haciendo simulaciones de compra. Una vez obtenido el valor final, elabora un informe que presenta a la persona dueña del inmueble.
Factores que se tienen en cuenta para la tasación de una vivienda
Los factores que influyen en la tasación de una vivienda son principalmente tres: la ubicación de la vivienda, la calidad y antigüedad del edificio y el interior del inmueble. Dentro de cada factor hay una serie de circunstancias que suman o restan a la hora de realizar la tasación.
La ubicación de la vivienda
Los factores que suman sobre la ubicación de la vivienda son los siguientes:
- La vivienda goza de zonas verdes próximas.
- La vivienda goza de proximidad a infraestructuras y servicios como colegios, hospitales, zonas comerciales.
- La vivienda tiene una o varias estaciones de transporte público cercanas.
- La vivienda se encuentra en el centro de la ciudad.
Por otro lado, estos son los factores que restan sobre la ubicación de la vivienda:
- Sufre de falta de coherencia socioeconómica; por ejemplo, una vivienda de alto estándar en un barrio modesto. En caso contrario (una vivienda modesta en un barrio de alto estándar), suele ser positivo.
- Sufre de contaminación vial o comercial, con exceso de tráfico de vehículos o viandantes.
Sobre la calidad del edificio y la antigüedad
Estudiada la ubicación, toca analizar la calidad y antigüedad del edificio donde se encuentra la vivienda, algo de vital importancia, sobre todo, en el caso de apartamentos. Estos son los factores que suman sobre la calidad del edificio y si antigüedad:
- El edificio presume de una calidad de edificación excepcional y buenos acabados tanto en fachada como en portal, ascensor o escalera.
- El edificio cuenta con garaje.
- El edificio presume de una Inspección Técnica de Edificios positiva.
- El edificio ofrece servicios a la comunidad de vecinos, como piscina o parque infantil.
- El edificio es de protección especial, con excepciones en el pago del IBI, por ejemplo.
- El edificio tiene una buena calificación en el apartado de Certificación Energética de Edificios.
“Si la propiedad se encuentra a partir de la segunda planta, la disposición de un ascensor es otra característica esencial para el valor”
Por otro lado, estos son los factores que restan sobre la calidad y antigüedad del edificio:
- El edificio es muy antiguo.
- El edificio no tiene ascensor.
- El edificio tiene demasiados gastos de comunidad y/o muy elevados.
- El edificio sufre de déficit de servicios, ofreciendo servicios por debajo de la media de los ofrecidos en el barrio.
- El edificio tiene bajos comerciales.
Sobre el interior de la vivienda
Por último, evaluados el entorno y el edificio, se procede a analizar la vivienda en sí. Estos son los factores que suman sobre el interior de la vivienda:
- La vivienda es un piso exterior. Esto es matizable si da a una calle con exceso de tráfico o ruido, o si las viviendas interiores dan a patios de manzana amplios e iluminados.
- La vivienda cuenta con una buena calidad en los acabados.
- La vivienda es pequeña.
- La vivienda cuenta con balcón y/o terraza.
- La vivienda presume de terraza en el ático, un auténtico tesoro inmobiliario.
Por otro lado, estos son los factores que restan sobre el interior de la vivienda:
- La vivienda tiene una mala distribución interior, con pasillos alargados o dificultades de ventilación.
- La vivienda sufre de falta de anejos, es decir, de trastero o cuarto comunitario.
- La vivienda está en una entreplanta o primera planta.
- La vivienda está mal conservada.
