Quiero comprar una propiedad y el vendedor tiene una hipoteca

27 Oct Quiero comprar una propiedad y el vendedor tiene una hipoteca

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¿Cuál sería el proceso a seguir y quién sería responsable de los costos asociados a la cancelación de la hipoteca?

Una de las cuestiones que genera mayor inquietud e interés en las partes involucradas en una transacción inmobiliaria, especialmente en el comprador de una vivienda, es cómo proceder cuando existen hipotecas previas que afectan la propiedad que se está vendiendo.

 

El propósito de este artículo es proporcionar claridad sobre los pasos a seguir tanto para el vendedor como para el comprador en situaciones en las que la propiedad está gravada con una o varias hipotecas, con el objetivo de lograr su cancelación tanto en términos económicos como en el registro, de manera que la propiedad quede libre de cargas para el nuevo propietario que la adquiere.

 

Es muy habitual que el actual propietario de la vivienda u otro tipo de propiedad, antes de que finalice el pago del préstamo, por la razón que fuere (por ejemplo, porque quiere realizar un cambio de vivienda, porque se quiere mudar de localidad, porque es un negocio y lo quiere vender, etc.) decida vender la propiedad, de modo que el mismo aún tiene parte del préstamo que solicitó en su momento para adquirirla, pendiente de pago.

 

En tal caso, estaríamos pues hablando de una hipoteca que no se encuentra cancelada económicamente, sino que la misma tiene saldo vivo, la cual será necesario cancelar económica y registralmente, de la forma que se detalla en las siguientes preguntas y existen diferentes escenarios.

Desliza y lee segun el caso que te interese:

¿Cómo se cancelará económicamente el préstamo hipotecario previo del vendedor?



Para conseguir la cancelación económica del préstamo que tiene vigente el vendedor, el mismo, como actual propietario de la vivienda, contactará con su banco al que debe ese préstamo, y le comunicará su voluntad de vender la propiedad hipotecada y, por lo tanto, de cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario. Asimismo, le comunicará la fecha exacta en la que está prevista realizar la firma de compraventa.



El banco acreedor entregará al actual propietario un certificado de saldo pendiente con intereses corridos a la fecha de firma, donde se indicará el número de cuenta bancaria (por supuesto, titularidad del banco y no del vendedor, el certificado también suele indicar, en el supuesto de que existieran, intereses deudores, intereses de demora por cuotas impagadas, así como las posibles comisiones o penalizaciones por cancelación anticipada) en el que el comprador deberá ingresar dicho importe.

 

Llegado el día de la firma y formalización ante notario de la compraventa en escritura pública, el comprador, de todo el precio de compra pactado, retendrá la parte que corresponda al saldo vivo del préstamo en cuestión y la provisión de fondos correspondiente para la cancelación registral de la hipoteca.

 

  • La parte que corresponda al saldo vivo del préstamo en cuestión se ingresara de forma directa, al banco acreedor, en la cuenta indicada en ese certificado, mediante una transferencia bancaria inmediata tipo OMF via Banco de España.
  • La provisión de fondos correspondiente para la cancelación registral de la hipoteca, se ingresará en la cuenta de la gestoría, abogado o notaria, que lleve a cabo esta gestión.

 

Lo más habitual es que, en el momento del acto de compraventa, se liquiden los 3 importes: el importe de la parte que corresponde al vendedor y el importe de la parte que corresponde al banco y la provisión de fondos. La suma de los tres importes coincidirá con el precio total de venta.

 

 



¿Y, cómo se cancelará registralmente el préstamo hipotecario previo del vendedor?

Despues de la cancelación económica del préstamo hipotecario, también será necesario gestionar la cancelación registral de la hipoteca.

 

Para ello se recomienda contratar una gestoría, un abogado o notaria, para que lleve a cabo esta gestión.

 

A tal efecto, el comprador deberá retener  al vendedor el coste que pueda suponer la cancelación registral de la hipoteca (mediante una provisión de fondos donde se detalle el coste notarial, registral, honorarios del notario, abogado o gestoría a la que encargue esta gestión), para poder abonar los mismos y conseguir esa cancelación registral.





¿Cómo sé qué importe retener para los gastos de cancelación registral de la hipoteca?


Como es lógico, la paga el vendedor, pues es una carga que él constituyó sobre esa finca, y es el quien debe soportar el coste de su cancelación, pero el pago no lo realiza directamente el vendedor, sino que, es el comprador el que retiene parte del precio de compra para destinarlo a pagar los gastos de esta cancelación registral, presentando al vendedor, previo a la firma en notaria una PROVISION DE FONDOS.

 

Como estas normas son complejas de comprender, y los honorarios concretos de la gestoría, abogado o Notaría, en concepto de tramitación, pueden variar en función del profesional elegido, para calcular la cifra concreta que se debe retener del precio de venta, y que se deberá destinar a la cancelación de esa hipoteca previa del vendedor, deberemos atender fundamentalmente a la vía que elijamos para conseguir esa cancelación. Así pues:

  • Si se ha encomendado la gestión a una gestoría, abogado o notaria, será estos los que determinarán el importe a retener, es decir, entregaran un documento con la provisión de fondos al comprador para que se lo pueda presentar al vendedor.

 

  • Es necesario precisar que una provisión de fondos es una aproximación del coste del trámite, pero no un presupuesto cerrado. Así pues, cuando se realice todo el trámite, a la vista del coste real de todo ello (escritura de cancelación y su inscripción en el Registro), se calculará el coste total definitivo de todo ello y se liquidará la provisión, devolviendo al vendedor la cantidad que, en su caso, hubiere sobrado.

 

  • Si la gestión de todo el trámite la desea realizar el propio comprador por sus medios, deberá calcular él mismo el coste de la escritura, así como de su inscripción, pero no es lo más recomendado.

 

 


 

¿Por qué se encarga el comprador de la vivienda de la gestión de cancelar registralmente la hipoteca del vendedor, si además es el propio vendedor quién asume los gastos?



La razón por la que toda la gestión queda en manos del comprador no es otra que es la parte más interesada en conseguir esa “desaparición” del derecho real de hipoteca en el Registro de la Propiedad, ya que, como nuevo propietario, querrá que la propiedad que acaba de comprar esté libre de cargas.

 

 


 

¿Quién se hace cargo de la gestión de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor?

Como se ha indicado anteriormente, de la cancelación registral de la hipoteca previa del vendedor se encargará el comprador, y la pagará con esos fondos que habrá retenido del precio de venta.

 

A tal efecto, una vez se haya firmado ya la compraventa y, en ese acto, se haya cancelado económicamente el préstamo vivo del modo que se ha explicado más arriba, el vendedor, como antiguo deudor, acudirá a su banco a SOLICITAR EL CERTIFICADO DE SALDO CERO, que es ese documento en el que el banco acreedor se da por satisfecho de la obligación principal y consiente la cancelación registral de la carga.

 

Con este documento, el vendedor se lo enviará al comprador o al asesor inmobiliario y éstos a su vez se lo harán llegar se lo envaran al profesional encomendado para tramitar la cancelación y este a su vez activará la tramitación de la firma de la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

 

 

Cuando se quiere comprar una vivienda mediante financiación de un nuevo banco, y sobre dicha vivienda ya existe un préstamo hipotecario pendiente de cancelar del vendedor.

El procedimiento a seguir será el igualmente previsto en el primer escenario, pero, en este supuesto, la cancelación económica y/o registral del préstamo hipotecario previo será asumida por la gestoría que represente al banco que financia al comprador, pues es la parte interesada en que dicha carga previa quede cancelada, a los efectos de que la finca quede gravada sólo por la nueva hipoteca que se concede al comprador.

 

del total financiación que se concediere al comprador, el banco en cuestión retendrá las cantidades que correspondan para cancelar económica y/o registralmente el préstamo hipotecario previo, y encomendará esta gestión a su propia gestoría.

 

Por lo que se refiere al certificado de saldo cero se procederá del mismo modo

Si sólo fuere necesaria la cancelación registral (porque el préstamo ya estaba pagado), el vendedor deberá obtener previamente el certificado de saldo cero y entregarlo al comprador o su gestoría el día de la firma, para que ésta lo pueda gestionar.

El coste de la cancelación registral de la hipoteca previa que gravaba la finca vendida la pagará el vendedor, al igual que en el supuesto anterior.

Este pago no lo realizará directamente el vendedor, sino que, en este caso, es la gestoría del banco que financia al comprador quien, del precio de compra pactado, descuenta el coste que suponga la cancelación registral, de modo que lo retiene (“se lo queda” para sí), para destinar ese dinero a pagar lo que cueste la cancelación registral de esa hipoteca previa.

El coste concreto de la cancelación registral de la hipoteca previa, en este caso lo determinará la gestoría que representa al banco que financia al comprador, en base una provisión de fondos que facilite.

 

Cuando se quiere comprar una vivienda donde sigue apareciendo la hipoteca en el Registro de la Propiedad, pero en realidad el préstamo ya está cancelado económicamente.

 

En esta ocasión, el procedimiento a seguir será el mismo que se ha aplicado en el primer supuesto, pero con la ventaja de que todo ello se simplifica aún más, puesto que como el préstamo hipotecario ya está pagado, el vendedor, simplemente, antes de la firma de la compraventa deberá acudir a su banco, a los efectos de que le hagan entrega del certificado de saldo cero.

Así pues, se procederá del siguiente modo:

  • El día de la firma de la escritura de compraventa, el vendedor entregará el certificado de saldo cero al comprador o al banco para que pueda gestionar la cancelación registral de la carga.

 

  • El coste de la cancelación registral de la hipoteca previa que gravaba la finca vendida la pagará el vendedor, al igual que en el supuesto anterior.

 

  • Este pago no lo realizará directamente el vendedor, sino que como en el caso anterior, es el comprador quien, del precio de compra pactado, descuenta el coste que suponga la cancelación registral, de modo que lo retiene (“se lo queda” para sí), para destinar ese dinero a pagar lo que cueste la cancelación registral de esa hipoteca previa.

 

  • El comprador, con ese certificado de saldo cero y con el dinero que ha retenido del precio de venta, gestionará la cancelación registral de la hipoteca, por la vía del profesional contratado para ello. 

 

  • El coste concreto de la cancelación registral de la hipoteca previa, al igual que se ha explicado antes en el primer supuesto, dependerá de la vía que elija el comprador, y del presupuesto que le faciliten a tal efecto.

También es posible conseguir la cancelación de la hipoteca por la vía de la prescripción.

La cancelación registral de hipoteca se puede producir por prescripción, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.964 del Código Civil, que establece que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

En tal caso, es necesario que transcurran 20 años desde que debiera haber finalizado el plazo para pagar el préstamo garantizado, sin que conste en el Registro que se haya entablado la acción hipotecaria correspondiente.

Una vez hayan pasado 20 años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura, puedes cancelarla por caducidad: en ese caso la solicitud de cancelación se podrá presentar a partir del año siguiente al fin del plazo de la última cuota del préstamo, es decir 21 años. El año de más es para asegurase de que el préstamo no fue renovado, o se interrumpió de algún modo el plazo de prescripción o se ejecutó la hipoteca por impago.

Si ello fuere así, se podrá conseguir la cancelación mediante presentación de una instancia dirigida al Registro de la Propiedad sin que sea necesaria la intervención del notario (sí puede que te pidan la liquidación del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados).

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