Si has llegado hasta este artículo es porque seguramente estás pensando en vender una casa sin registrar y no sabes si es legal.

Sí, puedes vender la casa que has heredado o adquirido si no está registrada, pero no es lo más recomendable. Aquí te explicamos los motivos y te contamos cómo inscribir la vivienda para venderla sin riesgos.

¿Has recibido, adquirido o heredado una vivienda que no está inscrita en el Registro de la Propiedad y quieres venderla? Esta situación es más común de lo que crees y, aunque no existe ninguna ley que te prohíba vender tu casa si no está registrada, lo más recomendable es que la inscribas antes de comenzar el proceso de compraventa. Aquí te explicamos por qué es importante registrar la vivienda y cómo actuar para evitar problemas futuros.

Lo que debes saber sobre el Registro de la Propiedad

La función principal del Registro de la Propiedad es llevar un ‘inventario’ de los inmuebles que existen en España. Gracias a ello, el comprador puede consultar:

Quién es el titular del inmueble,
Si está libre de cargas o tiene una hipoteca pendiente, embargos , etc.
Cuáles son las propiedades lindantes / vecinos

Pero ¿es obligatorio registrar una propiedad heredada?

No, en España no es obligatorio inscribir las viviendas en el Registro de la Propiedad, pero sí es muy recomendable que lo hagas.

Casi todas las viviendas están inscritas en el Registro de la Propiedad. Aun así, podemos encontrar casas sin este documento porque sus propietarios dan por hecho que basta inscribirlas en el catastro municipal para demostrar su titularidad, algo que es falso.

Otras veces, la vivienda no se escritura por desconocimiento, por olvido o porque el propietario quiere ahorrarse los gastos registrales y notariales.

Riesgos de vender una casa que no está registrada

Las dificultades de vender una vivienda que no está inscrita en el Registro de la Propiedad se resumen en una: que es muy difícil encontrar un comprador.

Pero ¿por qué? Porque el comprador tendría que asumir muchos riesgos al adquirir una vivienda en estas condiciones. En un caso extremo, hasta podría perder la propiedad que acaba de adquirir.

No podrá pedir una hipoteca si la vivienda no está registrada, puesto que el banco exige que la propiedad esté inscrita en el Registro para conceder un crédito de este tipo.
No podrá verificar si tu, como vendedor eres el propietario legítimo de la vivienda. Por tanto, podría aparecer otra persona, reclamar la vivienda para sí y desalojar al comprador.
No podrá verificar si la vivienda está libre de cargas o si tiene un pedido de embargo.
La ley, en caso de doble venta, entregará la vivienda al que la ha inscrito frente al que no lo ha hecho. En consecuencia, se podría perder la vivienda.

Riesgos para el vendedor

Existen otras contrariedades para el vendedor.

“el vendedor, una vez que ha cobrado y entregado la vivienda, seguirá respondiendo por los daños y perjuicios que resulten para el comprador en caso de que este pierda la propiedad”.

Así, si se vende una casa sin registrar y el juez dictamina, a posteriori, que el vendedor no era el propietario legítimo del inmueble, se anulará la operación y el vendedor tendrá que devolver el dinero al comprador, más los costes de las reformas si se hubieran hecho. A su vez, tendrá que indemnizarlo por daños y perjuicios.

Cómo registrar la vivienda para venderla según tu caso:

Registrar una vivienda antigua por primera vez

¿Te preguntas cómo inscribir una vivienda antigua en el Registro? Si tienes una casa escriturada pero no registrada, debes seguir un procedimiento que se conoce como “inmatriculación” y para llevarlo a cabo tienes que presentar en el Registro dos escrituras:

Una donde conste la adquisición de la vivienda por parte del antiguo titular
Otra que acredite la transmisión de la propiedad a tu nombre.

Debe existir un plazo de al menos un año entre ambos documentos y, además, estos deben describir la finca de forma idéntica a los datos del Catastro.

Si te preguntas cómo registrar una casa heredada y sin papeles, esta también es la respuesta. Tendrás que presentarse en el Registro con la escritura de aceptación de la herencia y algún documento que acredite que la persona fallecida era la propietaria. Como las circunstancias pueden variar en casa caso, te aconsejamos que lo consultes en el Registro de la Propiedad.

Registrar una propiedad heredada

Si acabas de recibir una vivienda en herencia y quieres venderla, tienes que registrarla. Para eso, debes presentarte en el Registro de la Propiedad con los siguientes documentos:

Documentos necesarios para registrar la vivienda heredada

Certificado de defunción del antiguo propietario
Copia del DNI de la persona fallecida
Certificado de últimas voluntades
Certificado de seguros de vida (si los hubiera)
Escritura de aceptación de la herencia
Acta de declaración de herederos (solo si no hay testamento)
Comprobante de pago o solicitud de aplazamiento de los impuestos
Copia del DNI de los herederos

El Registro tendrá un plazo máximo de 15 días para inscribir la vivienda heredada o notificarte si existe algún problema.

¿Puedo vender la vivienda sin registrar y que la inscriba el comprador?

Sí, en la práctica puedes vender la vivienda sin registrar y que sea el comprador quien se encargue de los trámites. Sin embargo, no debes olvidar que será muy difícil encontrar un comprador dispuesto a cerrar esta operación. Además, “el registrador de la propiedad podría poner de manifiesto alguna causa que impida la inscripción”, según afirman desde el Colegio de Registradores. Por tanto, el comprador podría encontrarse con otras dificultades, además de las que mencionamos más arriba en esta página.

¿Cómo se inmatricula una finca?

Por inmatriculación se entiende la primera inscripción de una finca que no consta previamente inscrita de manera individual, ni en ninguna otra comprendida. Son varios los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria .Con carácter general podrá practicarse:

Mediante expediente de dominio, iniciado a instancia del titular dominical de la finca y tramitado ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.

Mediante la aportación de doble título público: será necesario aportar, tanto el título público traslativo de quien pretende inmatricular, como el título público que acredita la previa adquisición de la finca. Deberá mediar, al menos, un año entre ambos títulos públicos, existir identidad contenida en ambos títulos a juicio del Registrador, en la descripción literaria del título inmatriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que deberá aportarse. Se publicará la inmatriculación mediante edicto en el B.O.E., se utilizará el servicio en línea para la creación de alertas específicas, y se suspenderán sus efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Mediante título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto a certificación administrativa, podrán inscribir las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de aquéllas. Se publicará la inmatriculación mediante edicto en el B.O.E. y se utilizará el servicio en línea para la creación de alertas específicas.

Mediante los procedimientos especiales establecidos para los expedientes de transformación o equidistribución urbanística, concentración parcelaria, expropiación forzosa, procedimientos de deslinde y en virtud de sentencia que ordene la inmatriculación.

He comprado una casa que no está registrada.

¿Cómo puedo inscribirla en el Registro de la Propiedad?

Si finalmente compras una vivienda que nunca ha sido escriturada, deberás pagar 2 veces los honorarios del notario porque este tendrá que dar fe de dos contratos de compraventa (el actual y el anterior). También debes costear 2 veces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Evidentemente si previo no has pactado con el vendedor que los costes de inscripción serán a su cuenta y cargo y los costes de la compra tuyos. Una vez hechos estos pagos, el contrato se puede elevar a Escritura Pública.

Después, debes acudir al juzgado del lugar donde se ubica la vivienda y solicitar un «expediente de dominio». Esto quiere decir, básicamente, que debes aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. A este acto tienen que acudir una serie de testigos para dar fe de la transacción.

Entre estas personas deben encontrarse, obligatoriamente, el anterior dueño del inmueble y los propietarios de edificios o terrenos colindantes.

Tras este trámite, la vivienda podrá inscribirse formalmente en el Registro de la Propiedad presentando los documentos habituales (Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal).

He comprado una casa que no está registrada.

Te ayudamos con los trámites

Como habrás podido comprobar, son muchas las dudas ¿vender una casa heredada sin registrar?

Es normal no saber qué hacer en cada uno de los casos. Es por eso que, si quieres vender una vivienda heredada o vender tu casa rápidamente, contamos con un departamento jurídico especializado, que conocen todos los trámites que tienes que seguir.