vender casa con inquilino

17 Jan Vender casa con inquilinos.

¿Es posible vender una vivienda mientras sigue vigente el contrato de alquiler?

¿Es legal vender un piso alquilado? 

Aquí te contamos todo lo que debes saber para vender tu casa alquilada.

Estas son algunas de las preguntas más comunes que  suelen hacernos los propietarios de viviendas que tienen inquilinos. 

La respuesta es que sí, ya que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla esta posibilidad en su artículo 14, aunque con algunas limitaciones.

Y es que los arrendatarios tienen una serie de derechos que debemos tener en cuenta antes de poner a la venta un inmueble alquilado. 

En nuestro artículo de hoy, te contamos todo lo que debes saber antes de poner a la venta tu casa alquilada y algunos consejos clave para que la operación se realice sin complicaciones.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa legal que regula el derecho inmobiliario. Por lo tanto, su función es la de regir toda materia vinculada con la vivienda (incluido el alquiler), ya sea de uso turístico o comercial.

Durante el mes de marzo de 2019 se aprobó en Consejo de Ministros vía Real Decreto – ley una serie de importantes modificaciones dada su antigüedad (ya que la LAU data de 1964).

Entre las modificaciones más importantes, entran en vigor los contratos de alquiler de 3 a 5 años, la posibilidad de aumento de la renta pactada por encima de lo establecido en el IPC o la limitación de dos meses de fianza exigida al arrendatario.

Lo más importante que debes saber es que siempre podrás vender tu vivienda, aunque esté alquilada, siempre y cuando avises al actual inquilino con la suficiente antelación. 

Además, tu inquilino podría ser el primer interesado en adquirir el inmueble.

Los derechos del inquilino 

La Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los arrendatarios una serie de derechos que debemos tener en cuenta a la hora de plantearnos la posibilidad de vender nuestra vivienda alquilada.

 Estos derechos son:

✓ Contrato: el contrato de alquiler es de obligado cumplimiento. Según el marco legal, su duración será acordada por ambas partes.  Desde el 6 de marzo de 2019 y con la actualización de la nueva normativa, los plazos de duración mínima se ampliaron de tres a cinco años.  Por supuesto, esto no significa que no se pueda vender la vivienda alquilada, aunque durante el tiempo establecido en el contrato, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el inmueble sin que pueda ser desalojado. Aunque existe una excepción a esta norma: el arrendador podrá solicitar al inquilino que desaloje la vivienda en caso de necesidad propia, o bien de su familia. En este hipotético caso, el arrendador deberá comunicar a su inquilino dicha necesidad con cuatro meses de antelación.  Si en esos cuatro meses, el dueño o su familia no ocupasen la vivienda, el inquilino tendrá derecho a renovar el contrato de alquiler o bien, a percibir una correspondiente indemnización.

✓ Derecho de adquisición preferente: ante la posible venta de un inmueble alquilado, todo inquilino cuenta con dos derechos de adquisición preferente. El derecho de tanteo y el derecho de retracto. Es decir, que el inquilino tendrá derecho a comprar la vivienda en primer lugar y en las mismas condiciones ofrecidas al resto de posibles compradores.

Derechos de tanteo y retracto 

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 25, es muy clara al respecto:

“El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”.

Veamos ahora las diferencias entre el derecho de tanteo y retracto:

  • Derecho de tanteo: el derecho de tanteo se ejecuta cuando el propietario de un inmueble arrendado manifiesta su deseo de ponerlo a la venta. El primer paso es informar inmediatamente al arrendatario de la intención de venta, incluyendo las condiciones de la misma. El arrendatario obtendrá el derecho preferente a la adquisición de la vivienda, siempre en igualdad de precio y condiciones. A partir de este momento, el inquilino dispone de 30 días de plazo para ejercitar su derecho a la compra de la misma.
  • Derecho de retracto: en el caso de que el vendedor no comunicara su intención de venta al inquilino, éste dispondrá de 30 días para anular la compraventa y adquirir el inmueble en las mismas condiciones (mismo importe y condiciones de financiación).  Es decir, si el propietario decide vender su vivienda a un tercero sin informar previamente al inquilino, este podría revertir el proceso de venta ejerciendo su derecho de retracto.

Nuestro consejo profesional es que avises siempre al inquilino de tus intenciones de venta para evitar complicaciones en la operación. 

Recuerda que ambos derechos son consecutivos. Esto quiere decir que el primero en aplicarse será el derecho de tanteo, y si este no ha podido ejecutarse, se activará el de retracto. 

No obstante, todas estas condiciones pueden ser negociadas de mutuo acuerdo en el contrato de alquiler, incluyendo en el mismo una cláusula en la que el arrendatario renuncie voluntariamente a ejercer su derecho de tanteo o retracto.

Igualmente, el propietario siempre debe informar al arrendatario de su intención de venta, al menos con 30 días naturales antes de la formalización del contrato de compraventa.

Anqué en este caso concreto, también existe una excepción a la norma: el inquilino no podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto cuando el vendedor sea el propietario de todo el edificio, o bien de varias viviendas y locales ubicados en el mismo inmueble, siempre y cuando los venda de manera conjunta.

¿Cómo debo proceder si quiero vender mi casa alquilada? 

Algunos consejos clave:

Ahora que ya hemos analizado en profundidad cuáles son los derechos del inquilino, veamos cuáles son las pautas que debemos seguir si queremos vender una vivienda arrendada. 

1. Comprobar el estado del contrato

Ya lo hemos comentado anteriormente. Es importante conocer si el contrato de arrendamiento ha sido debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad para saber si la vivienda arrendada se puede vender (tal y como indica la normativa).  En dicho caso, el arrendatario no podrá ser desalojado de la vivienda hasta que se cumpla el correspondiente plazo estipulado en el contrato de arrendamiento.

2.  Informar al futuro comprador de que el inmueble está alquilado

El futuro propietario debe saber en qué estado se encuentra la vivienda objeto de la venta.  Por supuesto, también debe conocer si se encuentra alquilada, así como la relación con los arrendatarios (si cumplen con los plazos, quién se hace cargo del IBI o la comunidad, si la vivienda tiene suscrita una póliza de seguros, etc.), para que pueda decidir si le interesa continuar o no con la operación. Al contrario de lo que se pueda pensar, existen muchos compradores que buscan viviendas ya alquiladas como posible inversión de futuro, pues así evitarán tener que ocuparse de encontrar futuros inquilinos.

3. Comunicar al inquilino la intención de vender

El siguiente paso es el de comunicar de forma escrita al actual inquilino nuestra intención de vender, para que este pueda ejercer (si procede) sus derechos de tanteo y retracto.

En esta comunicación por escrito debe constar: 

✓ La intención de venta
 El precio de venta de la vivienda
✓ La fecha prevista para la puesta en venta
 Resto de condiciones relativas a la compraventa 

En caso de que el actual inquilino desee ejercer su derecho de adquisición preferente, este deberá manifestar su voluntad de compra en un plazo máximo de 30 días y efectuar la operación durante los siguientes 180 días.

4. Negociar las visitas con el inquilino

En los casos en los que se proceda al desalojo de la vivienda, el arrendatario dispondrá de tres meses para abandonar el inmueble. Es recomendable mantenerlo siempre informado de los avances en el proceso de compraventa y negociar con él las posibles visitas a la vivienda.  Es importante señalar que mientras el inquilino se encuentre en el interior, no podrán realizarse visitas sin su consentimiento, por lo que nuestro consejo es intentar que la relación entre ambas partes sea lo más cordial posible durante este proceso. 

5. Algunos consejos extra para el futuro comprador

Si deseas comprar una vivienda ya alquilada, debes saber que estás comprando una vivienda con un inquilino en su interior, y si bien esto te permitirá obtener un beneficio inmediato, también debes cumplir con la normativa aplicable (LAU) y con las condiciones establecidas en el contrato de alquiler. 

Obviamente no puedes entrar a vivir en la vivienda de forma inmediata, al menos, hasta que finalice dicho contrato.

Recuerda que el inquilino no ha sido elegido por ti, por lo que debes de realizar una investigación previa para saber si responderá a tus futuras expectativas.

Entonces. ¿Es mejor vender mi casa alquilada o esperar a que termine el contrato?

Esta es la pregunta clave que todos los propietarios de viviendas alquiladas desean conocer, pues muchos se plantean si no sería mejor esperar a que finalice el contrato de alquiler para poner a la venta su inmueble y evitar así tener problemas con los inquilinosEsta decisión dependerá de la prisa que tengas por vender.  Nuestro consejo es que comiences el proceso de venta cuando el contrato esté a punto de expirar. Así evitarás perder rentabilidad y te adelantarás antes de que la vivienda quede vacía, avisando siempre al inquilino en el tiempo y forma establecidos. Quizás tus inquilinos deseen quedarse con la vivienda, en cuyo caso ya no tendrás que buscar nuevos compradores y si no es así, es muy probable que entiendan tu situación, facilitando el proceso de venta. 

¿Y qué ocurre si mi inquilino no quiere colaborar?

En ocasiones, es posible que algunos inquilinos se nieguen al acceso de terceros a la vivienda. ¿Qué se puede hacer en estos casos?Lo mejor es adelantarse a estas circunstancias añadiendo una cláusula en el contrato de arrendamiento, en la que se especifique claramente que se podrá enseñar la vivienda aunque los inquilinos residan en ella (siempre avisando con antelación y de forma adecuada).

Como ves, es posible vender tu vivienda alquilada, siempre y cuando tengas en cuenta cumplir con la normativa y sobre todo, mantener siempre informadas a todas las partes implicadas en el proceso. 

Si quieres vender tu vivienda alquilada, ya lo sabes, ponte en manos de los mejores profesionales. Te ayudamos durante todas las fases para que la venta de tu vivienda alquilada se lleve a cabo en el menor tiempo posible y sin complicaciones. 

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