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29 Jan Vender mi casa para comprar otra

Vender y comprar al mismo tiempo, ¿se puede hacer?

Una de las preguntas más recurrentes que suelen hacernos nuestros clientes vendedores es: ¿Puedo vender mi vivienda para comprar otra al mismo tiempo?

Debes saber que vender para comprar es un procedimiento bastante habitual, ya que son muchas las circunstancias que pueden dar lugar a la necesidad de un cambio.

Algo que hemos experimentado especialmente durante el pasado año 2020 y 2021, y es que el confinamiento hizo que muchas personas se replanteasen sus preferencias residenciales.

Hoy te contamos cómo vender tu vivienda para comprar otra, con algunos consejos clave para asegurar la doble transacción de forma exitosa.

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Vender o comprar primero. ¿Qué es mejor?

Esta es una de las cuestiones clave que todo vendedor que desea comprar una nueva vivienda se hace.

 ¿Vender o comprar primero?

En una situación ideal, donde el futuro comprador dispusiera de los ahorros  suficientes como para poder realizar la inversión en su nuevo hogar sin necesidad de vender, no tendríamos ningún problema.

Entendemos que si estás aquí es porque necesitas vender antes de poder comprar, por lo que siempre vas a tener un pequeño riesgo.

En este caso, tu mejor opción es hacer las dos cosas al mismo tiempo. Es decir, encontrar la vivienda deseada y a su misma vez, un comprador dispuesto a adquirir tu actual vivienda a un precio razonable.

Aunque a priori esto te pueda parecer algo complejo, en realidad es el procedimiento habitual en la mayoría de los casos, algo con lo que nos topamos cada día los profesionales inmobiliarios.

Sin embargo, debes tener en cuenta que para conseguir que las dos operaciones se lleven a cabo con éxito y de manera simultánea, se deben pactar unos tiempos razonables para llevar a cabo todo el procedimiento. 

Vender mi piso para comprar otro. Pasos a seguir:

¿Qué pasos debes seguir si quieres vender tu vivienda para adquirir otra? Estas son las 6 etapas imprescindibles para llevar a cabo la doble transacción.

  1. Realizar una investigación de mercado en la zona donde queremos vender.
  2. Organizar un calendario realista de fechas clave para llevar a cabo la doble operación.
  3. Comenzar la búsqueda de la nueva vivienda, aquella que queremos adquirir.
  4. Establecer los plazos de tiempo con el comprador de nuestro inmueble y el futuro vendedor.
  5. Vender la vivienda actual.
  6. Comprar el nuevo inmueble.

A tener en cuenta al vender una casa para comprar otra

Análisis del mercado inmobiliario

Como ya te hemos comentado anteriormente, lo primero que debemos hacer si queremos tener éxito en nuestra doble operación es evaluar el mercado en nuestra zona.

Se trata de un ejercicio imprescindible para poder conocer a qué precio podemos vender y qué gastos prodremos asumir en nuestra futura compra.

Ser realista en este sentido evitará frustraciones y comprobaremos si nuestras expectativas se corresponden con la realidad del mercado.

Si no sabes cómo hacer este estudio, recuerda que en REMAX podemos ayudarte a tasar tu vivienda con las últimas herramientas del mercado.

Con nuestro informe de análisis comparativo, podrás obtener un completo análisis de mercado, donde uno de nuestros agentes expertos en tu zona comparará la vivienda con otras similares a la venta o que se hayan vendido recientemente, ayudándote así a determinar el valor real de tu vivienda.

Búsqueda de la futura casa

Ahora que ya conocemos el valor estimado de nuestro inmueble, es el momento de comenzar a buscar el nuevo hogar conforme a los ahorros disponibles y sin perder de vista los costes derivados de la compraventa.

Para simplificar la búsqueda, una buena idea puede ser confeccionar una lista detallada con los requisitos que se desean para el futuro inmueble. 

Recuerda que puedes contar con nuestros agentes expertos en la búsqueda de viviendas que se adapten a tus necesidades y deseos.

Plazos de tiempo para negociar

El verdadero éxito de una doble operación de compraventa está en saber gestionar bien los tiempos.

Una vez conseguido el comprador para la vivienda, se debe negociar con él un contrato de arras en el que se pacte un periodo de tiempo con margen suficiente para la compra de la futura casa. 

Un plazo razonable para ello podría ser de unos seis meses, incluyendo en el contrato posibles imprevistos como:

  • Incrementos en el plazo de venta de nuestra vivienda
  • Incrementos en el plazo de compra de la nueva vivienda
  • Problemas con la concesión de la hipoteca 
  • Posibilidad de recuperar las arras si no se consigue la hipoteca
  • Etc.

Conocer los gastos e impuestos de ambas operaciones

Toda transacción inmobiliaria implica una serie de costes asociados que debemos tener en cuenta para saber si nuestro intercambio es viable.

Los gastos que tendremos que asumir para vender una vivienda y comprar otra son: 

Gastos derivados de la ventaGastos derivados de la compra
Los principales gastos derivados de la venta que tendremos que asumir son:

Emisión de documentos (certificado energético, cédula de habitabilidad…).

Impuestos obligatorios (plusvalía municipal, IRPF y parte del IBI correspondiente).

Gastos derivados de la escritura de compraventa del inmueble o de la liquidación de la hipoteca en curso (si la hubiera).

Petición de certificados, nota simple o información relativa a la vivienda que se quiere vender.


Los principales gastos derivados de la compra que tendremos que asumir son:


Gastos de notaría para formalizar la escritura. 
Impuesto de transmisiones patrimoniales.

Honorarios relativos a la gestoría (en caso de constitución de nueva hipoteca).

Inscripción del nuevo inmueble en el Registro de la Propiedad.

Realización de reformas en la nueva vivienda (si procede).

¿Cómo vender si todavía estoy pagando la hipoteca?

En el caso de que la vivienda a vender esté sujeta a un préstamo hipotecario, la mejor opción es siempre vender primero.

Así, podrás cancelar la deuda y solicitar un nuevo crédito hipotecario para hacer frente a la compra del nuevo inmueble. 

¿Qué otras opciones hay para saldar la hipoteca?

Otra posibilidad (siempre que se tenga suficiente capacidad adquisitiva) sería la de solicitar una nueva hipoteca adicional y asumir el cargo de ambas al mismo tiempo hasta que se produzca la venta de nuestra vivienda.

La siguiente opción sería contratar una “hipoteca puente”, un préstamo hipotecario que permite hacer el intercambio sin haber vendido aún la anterior vivienda, mediante la unificación del pago en una única cuota.

Finalmente y como última alternativa, se puede intentar negociar con el banco un subrogación, mediante la cual la hipoteca del inmueble a la venta pasaría directamente a manos del nuevo comprador.

Documentos necesarios para llevar a cabo la doble operación

Hay una serie de documentos que son indispensables a la hora de vender una vivienda para comprar otra. 

Estos documentos son: 

  • Para la venta: nota simple informativa, escrituras, certificado energético, cédula de habitabilidad, último recibo del IBI, certificado ITE, certificado de deudas de la comunidad y contrato de arras.
  • Para la compra: inscripción del nuevo inmueble en Registro de la Propiedad, cambio de la titularidad de los recibos de suministro, cambio de la titularidad en el Catastro.

Recuerda que cada caso es particular y que la documentación necesaria puede variar dependiendo de cada comunidad.

Posibles riesgos a la hora de vender mi piso para comprar otro

Ya lo hemos comentado anteriormente. Toda operación inmobiliaria conlleva una serie de riesgos, aunque estos pueden minimizarse sobremanera cuando contratas a un profesional experto en este tipo de transacciones.

La clave para llevar la doble operación al éxito es lograr que los plazos coincidan, aunque siempre pueden surgir algunos contratiempos, como por ejemplo:

  • Que no encontremos un comprador: en este caso, deberemos intentar negociar con el vendedor del nuevo inmueble una ampliación en el plazo de venta. 
  • Que no encontremos una nueva vivienda: por el contrario, también puede ocurrir que ya tengamos comprador para nuestra vivienda, pero que no hayamos logrado encontrar una nueva casa que se ajuste a nuestras necesidades o deseos. En este caso, tendrás que negociar con el comprador una posible ampliación en el plazo. 

En ambos casos, nuestra recomendación es que firmes siempre un contrato de arras, para evitar futuros problemas con los plazos o la pérdida de la vivienda que deseas comprar.

Conclusiones

Como ves, vender tu casa para comprar otra es algo bastante habitual en el día a día de las transacciones inmobiliarias, algo a lo que nosotros estamos más que acostumbrados. 

Vender tu inmueble para comprar otro con éxito es posible, lo importante es estar bien organizados, planificar todos los escenarios posibles y sobre todo, gestionar bien los plazos. 

Si estás pensando en vender tu vivienda para comprar otra, no dudes en consultarnos.

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